Vivir en una comunidad de propietarios tiene sus ventajas, pero también sus desafíos. Uno de los temas que más polémica genera es el de las derrama. Todos hemos escuchado alguna vez a un vecino quejarse sobre un gasto extraordinario aprobado en la junta, pero, ¿qué ocurre cuando no estás de acuerdo con esa derrama? ¿Puedes simplemente negarte a pagarla? Vamos a desentrañar este tema, que suele generar tantas dudas y discusiones.
¿Qué es exactamente una derrama?
Para empezar, vamos a aclarar qué es una derrama. En términos sencillos, una derrama es un pago extraordinario que los propietarios de una comunidad deben realizar para cubrir gastos que no estaban previstos en el presupuesto anual ordinario. Estos gastos pueden ser para reparaciones urgentes, mejoras en las zonas comunes, o incluso para hacer frente a imprevistos como la rotura de una tubería principal.
Por ejemplo, si de repente la fachada del edificio necesita una reparación porque está a punto de desprenderse algún elemento, y el presupuesto ordinario no cubre ese gasto, la comunidad podría decidir aprobar una derrama para financiar la obra. Y aquí es donde muchos propietarios empiezan a preguntarse: ¿es justo? ¿realmente necesito pagar por esto?
¿Cómo se aprueba una derrama en la junta de propietarios?
No todas las derramas son iguales, y la forma en que se aprueban puede variar dependiendo del tipo de obra que se quiera realizar. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara en este aspecto:
- Mayoría simple: Para obras de mantenimiento o pequeñas mejoras, basta con que más del 50% de los propietarios presentes en la junta voten a favor. Este tipo de mayoría suele ser suficiente para decisiones que afectan al mantenimiento básico del edificio.
- Mayoría cualificada: Para decisiones más trascendentales, como la instalación de un ascensor o la construcción de una piscina comunitaria, se necesita el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios. Estas decisiones suelen tener un impacto más significativo tanto en las finanzas de la comunidad como en el valor de las viviendas.
En la práctica, lo que esto significa es que, si la mayoría de tus vecinos están de acuerdo con la obra y la derrama necesaria para financiarla, te verás obligado a pagarla, aunque no estés convencido de la necesidad o conveniencia de la misma.
¿Qué pasa si no estoy de acuerdo?
Ahora bien, ¿qué ocurre si no estás de acuerdo con la derrama aprobada? Aquí es donde entramos en terreno más complejo. No puedes simplemente decidir no pagar porque no te parece bien o porque no ves la necesidad de la obra. De hecho, hacerlo podría tener consecuencias legales bastante serias.
Sin embargo, la LPH te otorga el derecho a impugnar el acuerdo de la junta, siempre y cuando existan razones legales válidas para ello. Algunas de estas razones podrían ser:
- Errores en el procedimiento: Si la junta no se convocó adecuadamente, si no se respetaron los plazos de notificación o si se cometieron irregularidades durante la votación, podrías tener motivos para impugnar la derrama. Imagina que te enteras de la derrama cuando ya ha sido aprobada, porque no te notificaron correctamente la junta; en ese caso, podrías tener base para impugnarla.
- Lesión de derechos: Si consideras que la derrama vulnera tus derechos como propietario o que el acuerdo aprobado es abusivo o desproporcionado en relación con los beneficios que recibirías, también podrías impugnarla. Por ejemplo, si se decide instalar un ascensor y tú vives en un primer piso, es posible que sientas que no es justo contribuir de la misma forma que un vecino del quinto.
- Injusticia o arbitrariedad: Si la derrama se aprueba para una obra que no tiene un beneficio claro para la comunidad o que claramente favorece a unos propietarios sobre otros, podrías estar ante un caso de arbitrariedad que podrías impugnar.
Es importante destacar que tienes un plazo de 3 meses desde la aprobación del acuerdo para impugnarlo ante los tribunales. Si consideras que la derrama es contraria a la ley o a los estatutos de la comunidad, este plazo se extiende a un año. Sin embargo, impugnar no te exime automáticamente de pagar; mientras no haya una resolución judicial que anule el acuerdo, la derrama sigue siendo exigible.
Las consecuencias de no pagar una derrama
Negarse a pagar una derrama sin haber iniciado una impugnación puede tener consecuencias serias. La comunidad tiene derecho a reclamar la cantidad adeudada judicialmente a través de un procedimiento monitorio, que es un proceso rápido y efectivo. Si persistes en no pagar, podrías enfrentarte a un embargo de bienes, incluyendo tu propio inmueble, para satisfacer la deuda.
Además, no pagar a tiempo puede conllevar intereses de demora y costas judiciales, lo que incrementará la cantidad que finalmente deberás abonar. Es decir, lo que empezó siendo una derrama de 1.000 euros, por ejemplo, podría terminar costándote mucho más si no cumples con tus obligaciones a tiempo.
Alternativas y recomendaciones si no estás de acuerdo
Si no estás de acuerdo con una derrama, lo primero que debes hacer es informarte bien y, si es posible, buscar asesoramiento legal. Un abogado especializado en propiedad horizontal puede ayudarte a entender si tienes razones válidas para impugnar y cuáles son tus opciones.
Otra opción es intentar negociar con la comunidad. A veces, explicar tu situación personal o tu desacuerdo puede llevar a un entendimiento que evite la necesidad de impugnar. Por ejemplo, podrías sugerir que la derrama se pague en varios plazos o que se busquen alternativas de financiación.
Finalmente, aunque impugnes la derrama, es recomendable que pagues mientras esperas la resolución judicial. Si el tribunal te da la razón, podrás reclamar la devolución de lo pagado, pero evitarás las complicaciones legales y los costes adicionales que podrían surgir si decides no pagar desde el principio.
Conclusión
En resumen, aunque no estés de acuerdo con una derrama, es fundamental actuar de forma legal y ordenada. Impugnar el acuerdo es tu derecho, pero debes hacerlo dentro del plazo y con argumentos sólidos. Negarse a pagar sin más puede llevarte a un callejón sin salida legal, con consecuencias económicas graves. La convivencia en comunidad implica asumir responsabilidades, pero también tienes derechos que puedes y debes ejercer de manera informada y proactiva.
Recuerda que en la vida en comunidad, el diálogo y el entendimiento suelen ser las mejores herramientas para resolver los conflictos. Y si no es posible llegar a un acuerdo, la ley está para protegerte, siempre que actúes con diligencia y conocimiento.